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質問タイトルの通りです。 サブリース、30年ローンで一括借り上げで毎月の家賃収…

回答7 + お礼4 HIT数 265 あ+ あ-

匿名さん
20/08/21 12:12(更新日時)

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質問タイトルの通りです。
サブリース、30年ローンで一括借り上げで毎月の家賃収入から借金を返済していくアパートを経営しています。
ローンが後15年ほど残っていて残債は数千万残っています。

一方、預貯金は数千万なんてとてもありません。一部繰り上げ返済は出来ても一括繰り上げ返済は出来ない状態です。
この状態でアパートを売却することは可能でしょうか?不動産屋に買い取って貰うことは可能ですか?

売却額がどれほどかによって二つのパターンが考えられます。

1、売却した金額で残りの借金が完済できる場合。
ローンの口座のある銀行に「売った金で借金全部一括で返すから。だから売っていい?」って問い合わせて不動産屋の買い取り額を提示したら許可して貰えますか?

2、売却した金額合わせても残債が一括で完済できない場合。
できますか?

抵当権を外さないと売れないという情報がありますが、そこを何とか合法的に売る方法はありませんか?

No.3126164 20/08/20 18:26(悩み投稿日時)

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No.1 20/08/20 18:58
匿名さん1 

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まんまと業者の口車に乗ってアパート経営に手を出したのですね!残念ですがアパート経営は立地と築年数で決まります!田舎や田んぼの真ん中に造っても借手はいません!業者は一括借り上げだの何だのと儲かる話ししかしません!年数が経てば家賃を下げられ、高額なリホームを要求してきます!現在の抵当権は銀行にあるのでしょうか?

No.2 20/08/20 19:06
お礼

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>> 1 銀行にあります。

No.3 20/08/20 20:13
匿名さん1 

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銀行のローン残金を精算してからではないとアパートの売却は無理ではないでしょうか?そもそも、そのアパートを買いたい人が現れないとこの展開は無理ですが、、、現時点で購入希望者又は不動産会社はいるのですか?アパートの立地条件は良いのですか?何故アパートを売却したいのですか?

No.4 20/08/20 20:33
お礼

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>> 3 ありがとうございます。
購入希望者はいませんが、不動産会社に買い取って貰う方々がないか模索してます。
立地条件は田舎の中での市街化区域です。良いとまでは思いませんが、悪いとも思いません。
何故売却したいかですが、税金が多額で赤字経営だからです。入居者がいなくて毎月のローンが赤字という意味ではありません。
実態は借金で純利益など子供の小遣いくらいしかないのに、容赦なく不動産所得税を取られるからです。不動産所得税だけで毎年100万は軽く超えます。
赤字ながらなんとか納税しています。アパートさえ売却すればこの税金地獄から解放されるからです。
ローンをさっさとチャラにしたいというのもあります。
自己破産はまだ使えません。なんとか納税できる状態で破産は認められません。
アパートをなくしてしまいたいです。

No.5 20/08/20 21:29
匿名さん1 

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現時点で満室で黒字ならともかく、築15年で空室があり、赤字経営なら買い手はいません!売りに出せば買い手が付くと考えているのは主さんだけです!今後リホーム費用も発生します!売却出来てローンが精算出来るなんてそれは主さんの一方的な希望であり、現実的な展開ではありません!特に田舎はアパートが乱立していますし空室も多いです!仮にローンが精算出来て売りに出してもかなり安く叩かれるでしょうね!それが現実です!

No.6 20/08/20 21:37
匿名さん1 

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あと、そのアパートの土地が農地転用なら尚更、売却は難しいでしょうね!

No.7 20/08/20 22:12
匿名さん1 

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プロの不動産会社に売却出来ても良くて数百万円、主さんのようにアパート経営が分からないけど興味がある素人だったら上手く行けば1000万円かな?

No.8 20/08/20 22:56
お礼

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>> 7 え?
そんなに安いんですか?
アパートは2棟あり合わせて借金当初、1億以上しました。高い方が1億数千万、もう片方が数千万です。
今の残債は半分とまではいきませんが3分の2くらいにはなっています。
それが仮に残債を精算できて売ったとしても一千万ですか!?
まさか、ですよ。

No.9 20/08/21 06:00
匿名さん1 

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ちなみに大東建託でしょうか?
建物とリホームで収益を上げるシステムです!コストを徹底的に押さえた材料を使う為に耐久性はありませんし資産価値もかなり低いです!後は土地の価値がどれ程あるかですね!まぁ赤字アパートを2棟で2000万円で売却なら大成功ではないでしょうか!主さんはいくらで売却出来ると思っているのですか?

No.10 20/08/21 06:51
お礼

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>> 9 大東建託ではありませんが似たようなぼったくり業者です。
二千万くらいかとは思ってましたが、もっと少ないのですね。
何れにせよ残債を一括で繰り上げ返済して銀行の抵当権を外さないと売れないということでしょう間違いないでしょうか。法的に決められているのですよね?

No.11 20/08/21 12:12
匿名さん1 

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はい、アパートを売却したいとするなら、
① 購入希望者を探す。
② 購入希望者がいた場合に残りのローン残金と同じ額で買い取ってもらう
③ 購入希望者の言い値で売却する場合にはローン残金の不足分を貯蓄から出して精算する。

アパートの購入希望者が居ない場合には、
① 引き続き赤字経営でも資産が尽きるまでアパートを所有する。

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